Evitar el pago de IVA e ITP en una operación Inmobiliaria. Ahorrar en la compra.
Pagar menos en una compra venta Inmobiliaria es posible, analizaremos la renuncia a la exención de IVA
Acogerse a la renuncia de la exención de IVA es una práctica muy habitual y más sencilla de lo que podemos llegar a pensar. Y es que cuando el comprador de un inmueble es empresario o profesional lo normal es que le interese tributar por IVA dado que de esta forma recupera el impuesto en su declaración de IVA.
Acogerse a la exención de IVA no es más que estar delante de un supuesto de inversión de sujeto pasivo, o lo que es lo mimo, el obligado no es el declarante de la regla general y por tanto no es quien realiza la entrega, sino que el adquiriente. Esto se produce tanto en una compra venta normal a petición del comprador/vendedor como en un proceso concursal de venta.
Y es que cuando se adquiere un inmueble en una primera transmisión siempre existe la obligación de pagar por IVA mientras que para segunda o ulteriores transmisiones es posible evitar ese pago con la exención.
Las exenciones las encontraremos en los artículos 20.Uno y 22 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En el artículo 8.1 del Real Decreto 1624/1992 se se establece para poder acogerse a la opción de renuncia a la exención de IVA han de cumplirse 2 condiciones:
- Que el adquiriente sea sujeto pasivo del IVA y que tenga derecho a la deducción total del IVA soportado de la adquisición inmobiliaria.
- El trasmitente también ha de ser sujeto pasivo de IVA
En ambos casos es imprescindibleel comunicado de forma previa o simultanea a la entrega del bien por lo que habitualmente y en aras de evitar posteriores incidéncias se suele indicar en la misma escritura. En concreto toda la jurisprudéncia al respecto indica que si bien no haría falta indicarlo en estos términos exactamente, sí sería necesario indicar en la propia escritura que se ha repercutido IVA y por tanto que la operación ha sido sujeta y no exenta de IVA.
¿Qué podría pasar si no queda claro en escritura pública la tributación de la operación inmobiliaria?
Pues tanto si no queda claro como si con posterioridad se procede a realizar una subsanación notarial Hacienda podría interpretar que la renuncia no es válida y que por tanto debemos tributar por ITP ( Impuesto Transmisiones Patrimoniales) por cuanto la operación estaría sujeta a IVA pero NO exenta. Y es que aunque existen algunas sentencias aclaratorias, como la Sentencia del Tribunal Supremo en Unificación de Doctrina, el primer susto nos lo podemos llevar igualmente con Hacienda.
¿Qué dicen estas nuevas sentencias?
Dicen que las exigencias propias del artículo 8.1 de la LIVA en su Real Decreto 1624/1992 deben ser interpretadas por su finalidad y no así en su formalidad. Por tanto, con esta nueva sentencia, coge fuerza la idea que inicialmente tenía esa norma, que nos es otra que la de evitar que se rompa la cadena de deducciones por las exenciones. Por tanto, si puede acreditarse, y sea en escritura pública o no que ambos son sujetos pasivos de IVA el adquirente tendría derecho a la deducción total del IVA soportado y el vendedor habría renuncia expresamente a la exención.
Con estas nuevas sentencias al menos queda parcialmente aclarados los formalismos a los que se sujeta una operación inmobiliaria y deja menos margen a la interpretación de los propios inspectores.
Pero, en qué consiste la Exención de IVA. ¿Hay limitaciones?
Efectivamente, esta exención no se aplicará cuando se trate de:
- Entregas efectuadas con opción a compra en el contrato de arrendamiento;
- Entregas que se hagan para llevar a cabo una rehabilitación de la edificación por parte del que adquiera;
- Edificaciones que sean entregadas con el fin de ser objeto de demolición.
En el caso de la opción de compra, existen fórmulas para evitar esta limitación que por su complejidad no podemos detallar en el presente.
Así pues, y en resumen, si la pregunta del lector es si debe pagar IVA o no en la compra de edificaciones o inmuebles siendo sujeto pasivo de IVA la respuesta es NO siempre bajo la premisa de los supuestos exentos explicados en el presente.
Puede encontrar más información sobre la reducción en ITP e impuestos para inmobiliarias: https://www.lacentraldelnegocio.com/itp-catalunya-tributacion-reducida-inmobiliarias-promotoras/
Daniel Moreno
Dept.Fiscal Asesoría Edac – La Central del Negocio
