Nueva fiscalización de apartamentos turísticos: Modelo 179
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Atención: Nueva fiscalización de apartamentos turísticos. Obligados a presentar el Modelo 179.

Modelo 179 – Declaración informativa de alquiler de viviendas de uso turístico

Información y artículo facilitado por nuestro amigo J.Antonio García de GM Assessors, compañeros y colaboradores de este despacho. Asesoría Edac colabora y comparte información con varios despachos profesionales de toda España. Unidos somos más y llegamos más lejos.

El pasado 4 de julio, se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 6/2018, de 3 de julio de Presupuestos Generales del Estado para el año 2018. Contiene medidas tributarias que afectan a las principales figuras impositivas. Así se introducen modificaciones en el IS, en el IRPF, en el IVA, entre otros Impuestos, y se prorroga para 2018 el Impuesto sobre el Patrimonio.

El enorme crecimiento del mercado de alquiler de apartamentos turísticos en los últimos años, está originado un amplio debate social y político con consecuencias en numerosos ámbitos económicos y sociales (especialmente en las ciudades). No es objetivo de este despacho entrar en dicha polémica ni abordar la enorme amplitud y complejidad del problema. Lo que se pretende es intentar dar luz al tratamiento tributario de esas operaciones y a las nuevas medidas fiscales que la Administración está aprobando con la finalidad de controlar el cumplimiento de la normativa y evitar el fraude fiscal.

El objetivo de este artículo es profundizar en estas medidas de control que indicábamos y que se concretaron el pasado 30 de mayo, fecha en que se publicó en el BOE la Orden HFP/544/2018, de 24 de mayo, por la que se aprueba el modelo 179, “Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos”. Dejamos para posteriores colaboraciones el análisis concreto de la tributación de estos ingresos en los dos impuestos centrales de nuestro sistema impositivo: El IVA y el IRPF. Estos dos impuestos que gravan el consumo y los rendimientos obtenidos respectivamente.

Como antecedente de este modelo conviene indicar que la Agencia Tributaria (siempre atenta a estas polémicas) empezó a poner cerco desde hace unos años a aquellos contribuyentes que no declaraban este tipo de ingresos. Para ello requería de forma ocasional (o a veces reiterada) información de esas operaciones a los intermediarios que operan habitualmente en ese mercado. Sería, por ejemplo, agencias de alquiler de apartamentos turísticos. Ahora, mediante la publicación de la Orden mencionada, Hacienda sistematiza la comunicación de esa información y obliga de paso a que esos intermediarios recaben un enorme número de datos de sus clientes y sus operaciones, convirtiéndoles de alguna forma, en garantes de ellas.

Está claro que objetivo último de la Agencia Tributaria – como se podrá comprobar por la información que debe suministrarse – es poder confrontar los datos indicados por esos intermediarios con los que facilitan los contribuyentes en sus declaraciones obligatorias (especialmente la declaración anual de Renta), de manera que pueda comprobar y verificar si los importes que aparecen en éstas, concuerdan fielmente con los consignados por los obligados a realizar el modelo 179.

A falta de un reglamento específico para esta declaración, la AEAT publicó en su página web un documento de preguntas frecuentes. Con ello tenía la intención de resolver las principales dudas en relación con el cumplimiento de esta nueva declaración informativa. El presente artículo ordena y sistematiza dicho documento para facilitar su compresión y consecuencias.

Plazo de presentación y régimen excepcional para 2018

Con carácter general, el modelo 179 deberá presentarse trimestralmente:

  • Primer trimestre: del 1 al 30 de abril
  • Segundo trimestre: del 1 al 31 de julio
  • Tercer trimestre: del 1 al 31 de octubre
  • Cuarto trimestre: del 1 al 31 de enero

Sin embargo, para el ejercicio 2018 se ha establecido un régimen excepcional, pues la declaración tendrá carácter anual y deberá presentarse entre en 1 y el 31 de enero de 2019.

Hay que aclarar que aunque la Orden que aprueba el modelo, se publicó el día 30 de mayo de 2018, la Disposición final segunda de ésta que regula la entrada en vigor de la norma, indica que será de aplicación: “en relación con las cesiones de uso de viviendas con fines turísticos realizadas a partir de 1 de enero de 2018 y cuya intermediación se haya producido a partir de esta fecha.”. Por lo tanto se deberá presentar antes del 31 de enero de 2019 (incluido), pero relacionando todas las operaciones del 2018 (inclusive las anteriores a su publicación).

La Agencia Tributaria aclara que cada una de las operaciones debe informarse en la fecha en la que se produzca la cesión del inmueble (es decir cuando se ocupe la vivienda turística). Será en ese trimestre en el que deba declararse la operación, con independencia de que la intermediación o la reserva, se haya producido en un momento anterior.

Obligados a presentar el modelo

Las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos.

La AEAT, de acuerdo con la normativa actual, considera “intermediarios” a efectos de la obligación de presentar este modelo a las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito.

En particular, tendrán dicha consideración las personas o entidades que constituidas como plataformas colaborativas intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración de prestador de servicios de la sociedad de la información, con independencia de que preste o no el servicio subyacente objeto de intermediación o de la imposición de condiciones respecto de los cedentes o cesionarios del servicio en relación al mismo tales como precio, seguros, plazos u otras condiciones contractuales.

Por tanto, tienen la consideración de intermediarios a estos efectos, no sólo los intermediarios digitales (especialmente plataformas colaborativas), sino cualquier otro (intermediarios analógicos o tradicionales) cuya actividad en la operación haya consistido en la efectiva confluencia entre oferta y demanda de la cesión de dichas viviendas.

Por lo tanto son obligados tanto las famosas plataformas que operan a través de Internet (Airbnb, HomeAway, etc.), sino aquellas que tradicionalmente operan a pie de calle, sobre todo en las localidades turísticas.

 

Operaciones a declarar

La AEAT define lo que entiende por “cesión de uso de viviendas con fines turísticos” como:

“La cesión temporal de uso de la totalidad o parte de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea el canal a través del cual se comercialice o promocione y realizada con finalidad gratuita u onerosa.”.

Para precisar esta definición, en el documento mencionado, se indica las exclusiones de lo que no se considera dentro de este concepto. Por tanto, lo no excluido formará parte de su ámbito. Las exclusiones son:

  1. Los arrendamientos de vivienda, considerando como tales aquellos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (Por lo tanto los que están regulados específicamente por la LAU: Ley de Arrendamientos Urbanos).
  2. Los alojamientos turísticos, que se rigen por su normativa específica. Quedarían excluidos establecimientos hoteleros, alojamientos en el medio rural, albergues y campamentos de turismo, entre otros. Sin embargo, la cesión de pisos turísticos queda sometida a la nueva obligación de información.
  3. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
  4. Otros usos y contratos como:
    • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
    • El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
    • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
    • El uso de las viviendas universitarias que cumplan una regulación específica.

Un problema importante en referencia al punto a. de las exclusiones, es delimitar  el concepto de arrendamiento de vivienda de uso turístico o alquiler vacacional del que no lo es.

No abordaremos en profundidad este tema, pero indicar que muchas de las Comunidades Autónomas (como Catalunya y Madrid) tienen atribuida la competencia de Turismo en exclusiva, por lo que habrá que remitirse a cada una de sus legislaciones para definir el concepto y que como consecuencia de ello, este tipo de vivienda es denominada de diferente modo por las diferentes CC.AA. Así, podemos encontrarnos ante “viviendas de uso turístico” (Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, La Rioja, Comunidad de Madrid y País Vasco), “con fines turísticos” (Andalucía), “vacacionales” (Islas Canarias y Principado de Asturias), “viviendas turísticas” (Comunidad Valenciana y Comunidad Floral de Navarra) o de “alojamiento turístico extrahotelero” (Cantabria).

Por ejemplo en Cataluña se regula esta cuestión en los artículos 50 bis de la Ley 13/2002, de 21 de Junio, de Turismo de Cataluña y artículo 66 del Decreto  159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso vacacional, definiendo la vivienda para uso turístico como aquella que es ofrecida por su propietario al completo, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de un precio, por períodos de tiempo iguales o inferiores a treinta y un días (en 31/3/2017 se suprimió de dicho artículo, la referencia a que debían ser cedidas dos o más veces en un periodo de una año, por lo que en la actualidad con un solo alquiler menor a los 30 días  ya se considera vivienda de uso turístico). Asimismo para poder legalizar la actividad de alquiler de estas viviendas, hay que realizar una comunicación previa ante el ayuntamiento en el que esté situada la propiedad. Esta comunicación previa se aplica sólo para las nuevas altas, y en consecuencia, no afectan a las viviendas de uso turístico que ya estén legalizadas.

Importante indicar, que los intermediarios también deberán informar de aquellas operaciones que sean cesiones gratuitas, y aquí entendemos deben incluirse aquellas de intercambio temporal de viviendas con finalidad turística que no tengan contraprestación al ser acuerdos recíprocos de utilización de inmuebles.

Aunque nos adelantamos a próximos artículos, cabe reseñar que todo ello tiene gran transcendencia fiscal. Por estimar, la AEAT que en todos estos casos se produce una cesión de la vivienda que implica un ingreso fiscal declarable, ya sea por cobro o ya sea por imputación fiscal (en el caso de que sea gratuita) y ello acarrearía una grave consecuencia, la rotura de la permanencia en la vivienda habitual que en último término podría provocar la pérdida de la deducción en ésta (cuando se hubiera adquirido antes a 2013 y se tuviera derecho a la deducción).

 

Información a suministrar

Existe una información obligatoria a facilitar y otra opcional que se detalla a continuación:

Obligatoria:

  • Identificación del titular o titulares de la vivienda, y del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
  • Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
  • Fecha de inicio de la cesión.

Opcional:

  • Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
  • Fecha de intermediación en la operación.
  • Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

Entendemos que se deberá declarar al cedente, cuando el que reciba el importe del alquiler no sea directamente el propietario, sino un arrendatario o persona física o jurídica, a la que se haya cedido el derecho de utilización del inmueble.

La Agencia aclara que aunque el titular de la vivienda o el cedente sean no residentes en España, deben ser incluidos en la declaración, pero que no deben incluirse los inmuebles cedidos con fines turísticos fuera del territorio español, por los residentes españoles.

Si la vivienda es propiedad de varios titulares o hay varios cedentes debe informarse de cada uno de ellos con indicación de la condición que tuvieran en relación con el inmueble en el momento de la cesión.

La identificación del titular, cedente o cesionario es completa y constará de su  número de NIF-IVA o Pasaporte o Documento oficial de identificación expedido por el país o territorio de residencia o Certificado de residencia o cualquier Otro documento probatorio.

Respecto a la identificación del inmueble, deberá indicarse si el inmueble tiene referencia catastral. En su caso, habrá que añadir referencia. Asimismo se consignará de manera obligatoria el código de municipio, código de Provincia, tipo de vía, nombre de la vía y tipo de numeración en la que se encuentre el inmueble.

Indicar que el importe obtenido por el intermediario no debe indicarse en la declaración. Únicamente se tiene que indicar el importe percibido por el titular cedente de la vivienda y si no se pacta retribución alguna, debe consignar un importe de 0,00 euros.

J.Antonio García

GM Assessors

 

¿En qué podemos ayudarte?

Asesoría Edac ayuda en la gestión diaria y asesoramiento de múltiples plataformas online tanto de intermediación como de intercambio. Nuestra consultora, experta en nuevas tecnologías y empresas startup está constantemente aportando soluciones fiscales, jurídicas y por supuesto web a las plataformas que trabajan online. Asesoramiento dirigido en parte hacia la gran fiscalización que se viene encima desde el gobierno de España. Hace mucho tiempo que se habla de las tasas a las operaciones o transacciones online. Este modelo es el primero y no por casualidad, si no porque pertenece a este sector tan nuestro como es el ladrillo.

A la hora de adaptar nuestro modelo de negocio tenemos que tener clara la fiscalidad que puede afectarle. Por pequeño que sea el negocio podría implicar una gran movimiento fiscal de obligaciones. Todo ello se traduciría en costes de mantenimiento web, costes externos de gestorías, etc. Por eso mismo, evitar estos costes desde el inicio es una de nuestras prioridades como consultoría fiscal especializada en plataformas online.

Daniel Moreno

CEO Asesoría Edac – La Central del Negocio



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