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Alquiler de habitación en vivienda habitual: guía fiscal y legal completa para propietarios

Publicado 10:26h en Asesoría jurídica, Asesoría Mercantil por Servicios Edac

Alquiler de habitación en vivienda habitual: guía fiscal y legal completa para propietarios

Introducción
En un contexto de creciente demanda de alojamiento y flexibilidad residencial, el alquiler de una habitación por habitaciones se ha convertido en una alternativa habitual para propietarios que desean obtener ingresos adicionales. No obstante, esta práctica conlleva obligaciones fiscales y legales que conviene abordar con rigor.

En este artículo, Asesoría Edac Lcdn te ofrece una explicación detallada sobre cómo tributa el alquiler de una habitación, qué deducciones están disponibles, cómo evitar sanciones y cuándo conviene contar con asesoría profesional. Si buscas «cómo funciona el alquiler de habitaciones», «impuestos alquiler habitación» o «contrato alquiler habitación», éste es tu artículo de referencia.

 

  1. ¿Cómo tributa el alquiler de una habitación?

El ingreso por alquilar una habitación en tu vivienda se considera rendimiento del capital inmobiliario, y debe incluirse en la declaración del IRPF como parte de la base imponible general.

Base imponible y tramos del IRPF

Estos ingresos se suman al resto de tus rentas y se gravan según los tramos del IRPF, que van desde el 24 % hasta aproximadamente el 43 % o más, dependiendo de tu comunidad autónoma.

 

  1. Gastos deducibles: ¿qué puedes descontar?

Tienes derecho a deducir todos los gastos que estén directamente relacionados con la obtención del rendimiento del alquiler, en proporción a la superficie destinada a dormitorio, igual que con un alquiler completo:

  • Tributos e impuestos: IBI, tasas municipales, gastos de comunidad, seguros de hogar, defensa jurídica, etc.
  • Intereses de hipoteca: parte proporcional, si existiese
  • Servicios y suministros: luz, agua, calefacción, gas, en proporción
  • Conservación y reparaciones: gastos necesarios para mantener el inmueble
  • Amortización fiscal: del inmueble (3 % del mayor valor entre adquisición o valor catastral, excluido el suelo) y muebles (según coeficientes generales)

 

  1. Reducciones fiscales aplicables

Reducción general del 60 %

Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino, se puede aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto, lo que implica tributar solo sobre el 40 %. No obstante, esto empeora los incentivos de la deducción por adquisición de vivienda y la exención por venta.

Deducción del 50 % confirmada por la DGT

La Dirección General de Tributos (DGT), en la Consulta Vinculante V0412/2025, ha confirmado que los propietarios de habitaciones también pueden aplicar la reducción del 50 %, siempre que se trate de vivienda habitual y se cumpla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Hasta un 90 % en zonas tensionadas

En determinadas circunstancias —como viviendas ubicadas en zonas tensionadas donde el propietario rebaje el precio en un 5 % o las destine a alquiler social o a jóvenes—, se pueden aplicar reducciones de hasta el 90 % del rendimiento

  1. Obligaciones y formalización

Aunque no sea obligatorio, formalizar un contrato de alquiler por habitaciones es altamente recomendable. Esto facilita:

  • Acreditar que se trata de vivienda habitual (empadronamiento del inquilino, contrato, prueba documental) en caso de inspección de Hacienda
  • Aportar respaldo legal y evitar conflictos en caso de reclamaciones o sanciones

Además, debes recordar que el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) está exento para arrendamientos de vivienda de uso permanente desde el 6 de marzo de 2019

 

  1. Consecuencias de no declarar y sanciones

Omitir declarar los ingresos de alquiler puede conllevar:

  • Pérdida del derecho a deducciones y bonificaciones fiscales como las reducciones del 50 % o 60 %
  • Sanciones económicas según la Ley General Tributaria, y en casos graves (por importes elevados no declarados), incluso delito fiscal con penas de prisión (Artículo 305 CP)

Además, debe tenerse en cuenta que la parte de inmueble alquilada no tiene carácter de vivienda habitual y por tanto no puede disfrutar de los incentivos de exención por vivienda habitual. Para que la habitación alquilada vuelva a considerarse “vivienda habitual” debe mantenerse sin alquilar durante otros tres años seguidos.

  1. Tendencias y novedades recientes

  • Posibles exenciones del 100 % del IRPF para arrendadores que fomenten alquileres asequibles están en estudio. Se estima un ahorro anual entre 67 € y 347 € para caseros con ingresos entre 12 000 € y 60 000 €.
  • Diferencias autonómicas: por ejemplo, la Comunidad de Madrid ha ampliado la deducción estatal por alquiler (para arrendatarios) hasta los 40 años, con un máximo del 30 % del alquiler (1 237 €), siempre que resida al menos 183 días y cumpla ingresos máximos. También hay amplias diferencias en tipos marginales IRPF entre comunidades como Madrid y la Comunitat Valenciana.

 

  1. Asesoría integral en Asesoría Edac: fiscalidad y contratos en plataformas seguras

En Asesoría Edac contamos con un equipo especializado:

  • Asesores fiscales expertos en IRPF, deducciones, tramitación de modelos trimestrales (si procede), y planificación fiscal para arrendadores.
  • Abogados especializados en arrendamientos urbanos (LAU) que redactan contratos adaptados y seguros, validan legalmente los documentos y aseguran que cumples con la normativa vigente.
  • Asesoramiento integral en la gestión documental, declaraciones fiscales y defensa ante Hacienda si fuera necesario.

Contar con un buen asesoramiento es clave para evitar perder cualquier beneficio fiscal. Por eso queremos hacer especial mención a que si alquilamos una habitación y pretendemos vender la vivienda es necesario esperar tres años desde el último alquiler. De no hacerlo se perderían los incentivos de la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años y la exención por reinversión en vivienda habitual.

Conclusión

Alquilar una habitación en tu vivienda puede ser una fuente de ingresos interesante, pero exige conocimiento fiscal y legal. Con la asesoría adecuada, puedes optimizar tu declaración de la renta, aplicar correctamente reducciones y evitar sanciones.

¿Quieres alquilar con seguridad jurídica y fiscal sin complicaciones? Contacta con Asesoría Edac: redactamos tu contrato, gestionamos tus impuestos y te ofrecemos tranquilidad efectiva en una sola gestión.

Daniel Moreno

Departamento Fiscal Asesoría Edac Lcdn

Telf. 930153772

 

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CONTRATACIÓN DE SERVICIOS:

Usted está contratando su inclusión en una demanda colectiva dirigida al Consorcio de Seguros. En concreto los servicios incluidos son:

– Revisión de contratos de Seguros de Comercio para valoración de la posibilidad de Reclamación ante la propia compañía de Seguros o en su defecto al Consorcio de Seguros algún tipo de indemnización debido al Cese Temporal del Negocio por covid19 o cualquier otro motivo incluido en el condicionado del contrato.

– Presentación de reclamación ante el Consorcio de Seguros.

– Adhesión a la posible Demanda Colectiva al Consorcio de Seguros exigiendo la inclusión del Covid19 como causa que motiva indemnización por Lucro Cesante.

CONTRATACIÓN ADICIONAL A PACTAR:

– Demanda al Consorcio de Seguros de Forma Colectiva*

RESULTADO INCIERTO:

Este despacho advierte del resultado incierto del procedimiento judicial iniciado al Consorcio, así como de la duración del mismo. En este sentido, queremos dejar constancia de que las explicaciones ofrecidas han sido suficientes y por tanto es usted como cliente quien asume el resultado incierto de este procedimiento.

Indicarle, que para el caso de NO prosperar el procedimiento, se procederá según lo dispuesto en el artículo 394 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. En este caso le informaremos de forma previa antes de iniciar cualquier procedimiento, de cualquier consecuencia que suponga o pueda suponer un coste para usted.

Por tanto, usted se está uniendo a una demanda colectiva y tanto su reclamación y/o importe a solicitar como indemnización será pactada entre usted y nuestro despacho de forma previa.

*COSTE PROCEDIMIENTO JUDICIAL:

El precio indicado como pago inicial de 150€+IVA incluye la inclusión en la demanda colectiva, la redacción de la demanda, la revisión de documentos y las reclamaciones previas a la demanda.

Para el caso de interponer una demanda de forma colectiva, debe saber que:

Para el supuesto de tener contratada póliza de seguros que incluya defensa jurídica, estos gastos podrán ser asumidos por la misma previa declaración de siniestro, por lo que inicialmente no se haría efectivo el pago, que solo procederá en el caso de que finalmente la cobertura no lo permitiera, en cuyo caso se procederá al pago de los honorarios según lo estipulado en le presente presupuesto en la forma estipulada en el mismo.

Para el caso de NO tener contratada póliza de seguros que incluya defensa jurídica, los honorarios de este despacho se abonarían según la presente escala:

Hasta 3000 € ________________ 300 + IVA

Hasta 10.000 € ______________ 400 + IVA

Hasta 30.000 € ______________ 500 + IVA

Hasta 60.000 € ______________ 600 + IVA

Superior a 60.001 €# a comentar

Importes inferiores a 3.000€ a comentar puesto que su inclusión den la demanda colectiva no tiene por qué conllevar aparejada una cantidad mínima de dinero queriendo por tanto únicamente unirse para reclamar un derecho futuro.

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